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Urbane Logistik - Logistikimmobilien in der Stadt

Eingestellt von Jens Hoffstiepel am 20. Dezember 2018 10:56:37 MEZ

City_Logistik

Trends von Jens Hoffstiepel

E-Commerce und Bringdienste haben Hochkonjunktur, innerhalb von zehn Jahren hat sich der Umsatz des Onlinehandels verfünffacht. Mittlerweile sind jährlich mehrere Milliarden an Paketsendungen auf dem Weg in private Haushalte oder Unternehmen – Tendenz immer weiter steigend. Um die Nachfrage zu bedienen sowie die versprochenen, immer kürzer werdenden, Lieferzeiten der Händler garantieren zu können und so die Versorgung abzudecken sind immer schnellere und flexiblere Lieferkonzepte sowie die Nähe zum Endkunden notwendig. Paketdienstleister, wie DHL, Hermes und Co. sind daher gezwungen, neue Wege einzuschlagen, um der Masse an täglichen Lieferungen in unseren Städten Herr zu werden. Die Logistik muss zukünftig bestenfalls also direkt in die Städte oder Logistikzentren müssen zumindest zunehmend unmittelbar vor den Toren der Städte entstehen - kaum ein Immobiliensegment liegt daher so im Trend und wächst derzeit so rasant, wie Logistikimmobilien. Welche Faktoren dabei wichtig sind, erfahren Sie in folgendem Artikel.

Warum City-Logistik?

Der Onlinehandel boomt immer mehr, die Umsatzerlöse von Amazon, Zalando und anderen Online-Händlern wachsen rasant. Doch die Händler und Lieferanten stehen vor einer Herausforderung – die Zustellung einer immer größeren Anzahl an Bestellungen in einer immer kürzeren Zeitspanne. Der Trend will aber trotzdem befriedigt werden  - die Versorgung auf der letzten Meile ist ein entscheidender Faktor für die Branche.  

Urbane Logistikkonzepte können hier eine Lösung darstellen. Kurze Wege verbessern die Effizienz der Zulieferer und steigern aufgrund der Einsatzmöglichkeiten alternativer Antriebe zudem die Umweltverträglichkeit, wobei Güterverkehrsströme gleichzeitig stadtverträglicher gelenkt werden und den innerstädtischen Verkehr entlasten können. Die fortschreitende Digitalisierung von Prozessen sowie die Verknüpfung der verfügbaren unternehmens- und personenbezogenen Daten in einer Smart City eröffnen dabei besonders der Logistikbranche ein zusätzliches, neues Optimierungspotenzial für die Anlieferung und Abholung von Waren.  
Um derartige Vorteile der City-Logistik ausschöpfen zu können müssen jedoch viele Faktoren zusammenpassen - die Entwicklung innerstädtischer Logistikkonzepte ist daher letztendlich eine Gemeinschaftsaufgabe von Händlern, Logistikern, den Städten, der Industrie und der Immobilienwirtschaft. Wobei aber besonders die Immobilienwirtschaft von diesem Boom profitieren kann, schafft sie es, den Anforderungen der Logistik entsprechende Immobilien anzubieten.  

Räumliche Nähe von Logistikimmobilien

Da die räumliche Nähe zum Kunden dabei immer mehr zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor wird, hat die Nachfrage nach innerstädtischen Lager- und Verteilzentren in den vergangenen Jahren rasant zugenommen. In der Praxis erweist sich die Umsetzung verständlicherweise gerade in Ballungszentren jedoch häufig als schwierig. Fehlt es schon jetzt an genügend Bebauungsfläche für Wohnraum, fehlt es in den Metropolen Deutschlands demnach schlichtweg auch an geeigneten Flächen für den Bau von Immobilien für City-Logistik. Dabei muss die potenzielle Logistikimmobilie neben der ohnehin schon geringen Flächenverfügbarkeit im urbanen Raum zusätzlich noch mit anderen Immobiliensegmenten wie Wohnen und Büros konkurrieren. Doch welche Lösungsansätze gibt es für diese Herausforderung? Welche Anforderungen stellen Nutzer an eine innerstädtische Logistikimmobilie und stimmen diese auch mit den derzeitigen verfügbaren Flächen/Objekten der Immobilienwirtschaft überein?

Welche Eigenschaft sollte die City-Logistikimmobilie haben?

Die Ausweisung von Neubauflächen für Logistik in Innenstädten ist im Zuge des bestehenden Wohnraummangels ziemlich unwahrscheinlich. Das primäre Ziel für die Entwicklung der City-Logistik besteht für die Immobilienwirtschaft also vielmehr darin, bereits bestehende Gebäude an die dementsprechende Nutzung anzupassen – die Umnutzung bestehender Immobilien oder aber brachliegender Flächen bzw. nicht umfänglich genutzter Flächen stellt daher eine potenzielle Lösung dar. Ein weiteres mögliches Konzept wäre zudem die Verwendung von Lagerflächen bestehender Einzelhändler in lokalen Filialen, die für innerstädtische Logistik angemietet bzw. weitervermietet und verwendet werden.

Die Anforderungen der Nutzer beschreiben sich in bedeutenden Objektmerkmalen, wie der Flächengröße und der Hallenhöhe. Für die City-Logistik wird dabei bestenfalls in zwei unterschiedliche Arten an Immobilien differenziert, die der Logistik dienlich sein können – urbane Fulfilmcenter also Warenverteilzentren, die sich im Stadtgebiet befinden oder unmittelbar an Stadtgrenzen anschließen und Micro-Hubs, kleinere Mietflächen, die direkt im Zentrum als Zwischenverteillager dienen können. Fulfilmcenter sind charakterisiert durch eine Flächengröße von maximal 15.000 qm und einer Hallenhöhe von 10 m. Für derartige Immobilien ist eine hohe Anzahl an Ladetoren wichtig. Aus diesen Warenverteilzentren werden die Lieferungen an die besagten Micro-Hubs verteilt, die sich durch eine innenstädtische Lage auszeichnen und über das gesamte Stadtgebiet erstrecken. Micro-Hubs sind gewerblich genutzte Mietflächen mit einer Flächengröße von bis zu 3.000 qm – so kommen beispielsweise auch die beschriebenen Lagerflächen von bestehenden Einzelhändlern in lokalen Filialen infrage. 

Lösung: Micro-Hubs als Zwischenlager

Für die Logistik der Zukunft ist die innerstädtische Lage besonders wichtig, um die schnelle Versorgung auf den letzten Metern sicherzustellen – dabei muss die Ware zukünftig in unmittelbarer geografischer Nähe zum Empfänger verfügbar sein, sodass eine Belieferung innerhalb kürzester Zeitfenster ermöglicht wird. Daher spielt besonders der Faktor einer zentralen Lage der Immobilien und Lagerflächen bei der urbanen Logistik eine entscheidende Rolle. Die beschriebenen Micro-Hubs als Zwischenlager könnten dafür eine entscheidende Lösung darstellen.

Die Planung und Umsetzung solcher Konzepte für die City-Logistik ist teilweise schon voll im Gange, doch befindet sich die Branche noch in der Findungsphase. Denn in der Praxis erweist sich die Umsetzung häufig als schwierig. Unter den Branchenteilnehmern herrscht noch Abstimmungsbedarf, um die Nachfrage mit passenden Immobilienlösungen versorgen zu können. Es fehlt in den Metropolen Deutschlands schlichtweg an geeigneten Flächen für die City-Logistik - moderne, effiziente Flächen sind nahezu überall knapp und begehrt. Und sie werden in den Städten immer teurer. Eine Chance für die Immobilienwirtschaft.     

City-Logistik als Chance für die Immobilienwirtschaft?

Da die räumliche Nähe zum Kunden mehr und mehr zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor wird, hat die Nachfrage nach innerstädtischen Lager- und Verteilzentren in den vergangenen Jahren rasant zugenommen und wird auch weiter ansteigen. Für die Unternehmen der Immobilienwirtschaft kann sich daraus ein großes Potenzial entwickeln, sich zukünftig mit einem weiteren Segment auf dem Markt zu etablieren. Denn es wird in Zukunft nicht den einen Immobilientypen für City-Logistik geben - man wird unterschiedliche Varianten urbaner Logistikimmobilien sehen, die nebeneinander existieren. Dies liegt allein schon daran, dass die Situation der Städte in baulicher Hinsicht unterschiedlich ist, genauso wie das vorhandene Immobilienangebot.  

So könnte die Erschließung ungenutzter, leerstehender Immobilien (u.a. im Zuge von Konversionsprojekten) eine Chance für Unternehmen der Immobilienwirtschaft darstellen, Bestandsobjekte so instandzusetzen, dass sie zukünftig als Logistikimmobilien dienen und vermietet werden können. Aber auch die Umnutzung von in Gebrauch befindlichen Flächen oder eine Mischnutzung (z.B. in Handelsfilialen), hin zu einem größeren Anteil an Logistikflächen ist ein Lösungsansatz.

Bestehende, nicht mehr benötigte, Lagerfläche von Bestandsmietern könnten an Logistikanbieter weitervermietet oder aber nicht mehr zeitgemäße Gewerbeimmobilien in Micro-Hubs umgewandelt werden. Mithilfe von geeigneten Softwarelösungen für das Management von Immobilien ist die Verwaltung auch solcher unterschiedlichen Flächen gut umsetzbar und stellt keinen großen Mehraufwand dar. Mit einem in die Softwarelösung integrierten Flächen-/Mietmanagement lassen sich die Flächen auf verschiedene Mieter verteilen und unproblematisch abrechnen und effektiv verwalten.

Wenn es letztendlich darum geht, wirtschaftlich sinnvolle und gleichzeitig gesellschaftlich tragfähige Lösungen zu finden kann die Immobilienwirtschaft also einen Teil beisteuern, erfüllt die Logistik in dicht besiedelten urbanen Räumen doch die immer wichtigere Aufgaben der Versorgung von Haushalten und Unternehmen. Neben logistischen Vorteilen bringt die Lage nahe Ballungszentren zudem infrastrukturelle Vorteile mit sich. So können Logistikunternehmen in den Städten mit einem guten Zugang zum Arbeitsmarkt und Breitbandinternet rechnen. Beides dürfte zukünftig weiter an Bedeutung gewinnen  - genügend Gründe, warum die Immobilienwirtschaft von diesem Trend profitieren könnte.

Foto: Hannes Egler auf Unsplash

Topics: Trends


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