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Gebäudeinstandhaltung: Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie sichern und steigern

Eingestellt von Redaktion am 8. März 2017 09:18:24 MEZ

Gebäudeinstandhaltung: Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie sichern und steigern

Management & Verwaltung von Redaktion

Die Gebäudeinstandhaltung ist für den Werterhalt Ihrer Immobilie essenziell. Maßnahmen wie Wartung, Inspektion und Instandsetzung gewährleisten die dauerhafte Funktionsfähigkeit Ihres Gebäudes, erleichtern so die Vermietung und schaffen Zufriedenheit bei den Mietern. Instandhaltungsrücklagen helfen Ihnen bei den anfallenden Kosten. Eine Modernisierung sorgt darüber hinaus für Zukunftssicherheit und kann sowohl eine Wertsteigerung des Gebäudes als auch eine Senkung des Energiebedarfs bewirken.

Auf was es bei den Maßnahmen zur Gebäudeinstandhaltung ankommt

Jede der Einzelmaßnahmen zur Gebäudeinstandhaltung trägt entscheidend zum Werterhalt Ihrer Immobilie bei. Folgende Tipps und Arbeitsabläufe können hilfreich sein, um alle Schritte effizient durchzuführen:

  1. Wartung: Mit Wartungsmaßnahmen beugen Sie plötzlichen Ausfällen an Bauteilen, Geräten und technischen Einrichtungen vor. Die Ausarbeitung eines verbindlichen Wartungsplans mit Informationen über Ort, Termin und die jeweilige Maßnahme spielt eine maßgebliche Rolle für eine regelmäßige, problemlose Umsetzung. Der Plan geht auf die spezifischen Belange der Immobilie, des Geräts (beispielsweise Stromzähler) oder Bauteils (Dacheindeckung, Fassade etc.) ein. Zu den einzelnen Wartungsmaßnahmen zählen außerdem die finanzielle und technische Vorbereitung sowie die Bereitstellung von Arbeitsausrüstung. Bei der Ausführung sollte darauf geachtet werden, dass wirklich nur qualifiziertes Fachpersonal die Wartung übernimmt und überprüft, ob die gewarteten Gerätschaften einwandfrei funktionieren.
  2. Inspektion: Bei Inspektionsmaßnahmen geht es darum, den gegenwärtigen Zustand der Immobilie zu erfassen. Dabei erkennen Sie Ursachen für Abnutzungen, Schäden und Veränderungen. Die Ergebnisse der Inspektion sollten Sie schriftlich und in Einzelfällen zudem durch Fotos betroffener Bereiche dokumentieren. Beauftragen Sie einen Baufachmann oder Techniker mit der Begutachtung, um eine bestmögliche Qualität und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Nachdem Sie den gegenwärtigen Zustand einer Immobilie ermittelt haben, werten Sie die Ergebnisse aus. Anhand der daraus gewonnen Erkenntnisse planen Sie die nächsten Schritte. Dazu gehören Instandsetzungen oder Modernisierungen.
  3. Instandhaltung: Als Instandhaltung gelten alle Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand oder die Funktionsfähigkeit einer Immobilie oder eines einzelnen Bauteils überprüfen und notfalls wiederherstellen. So verhindern Sie frühzeitig, dass es zu einer teureren Instandsetzung oder einer kompletten Neuanschaffung kommen muss. Als Immobilienverwalter kümmern Sie sich um die Vorbereitung, kalkulieren den Aufwand und stimmen sich mit den beteiligten Handwerkern ab. Vergleichen Sie die anfallenden Handwerkerpreise regelmäßig mit denen des Gesamtmarkts – ein anderes als das von Ihnen beauftragte Unternehmen könnte Ihnen günstigere Konditionen bieten.
  4. Modernisierungen: Die Verbesserungen an einer Immobilie bestehen unter anderem aus der Umsetzung von gesetzlichen Forderungen wie dem Energieeinsparwärmegesetz (EEWärmeG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV), die beide eine höhere Energieeffizienz verlangen. In den nächsten Jahren werden zusätzliche Anforderungen hinzukommen, darunter die Minimierung des Schadstoffausstoßes der Gebäudeheizung. Weitere mögliche Verbesserungsmaßnahmen sind eine Vergrößerung der Wohnfläche, barrierefreie Nutzungsmöglichkeiten, hochwertigere technische Anlagen und der Wechsel zu alternativen Energien.  

Vor allem in Regionen mit viel Leerstand bleiben Sie mit den vier genannten Maßnahmenauf dem umkämpften Immobilienmarkt konkurrenzfähig. Achten Sie also bestenfalls stets auf den Zustand Ihrer Gebäude. Wenn Sie Abnutzungen oder Beschädigungen bemerken, sollten Sie unverzüglich aktiv werden. Folgen einer unzureichenden Gebäudeinstandhaltung können undichte Fenster und feuchte Keller sein, die nicht nur teure Reparaturen nach sich ziehen, sondern auch die Attraktivität Ihrer Immobilie für Mietinteressenten mindert.

Modernisierungsmaßnahmen steigern den Wert Ihrer Wohnanlage

Der Energieverbrauch gewinnt im Immobiliensektor an Bedeutung. Da die natürlichen Ressourcen schwinden und der Gesetzgeber immer strengere Klimaschutzregelungen vorsieht, wird die Energieeffizienz von Häusern zunehmend wichtiger. Bis 2050 plant die Bundesregierung eine Senkung des Energiebedarfs von Gebäuden um 80 Prozent. Die energetische Modernisierung beinhaltet beispielsweise effizientere Warmwasser- und Heizungsanlagen, eine Optimierung des Wärmeschutzes und den Einbau wassersparender Armaturen.

Beachten Sie bei den Modernisierungsmaßnahmen folgenden Punkt: Eine Modernisierung ist natürlich immer mit finanziellem Aufwand einerseits und Einbußen andererseits verbunden – so kann es vorkommen, dass Teile einer Immobilie während der Arbeiten nicht genutzt werden können. Mittel- und langfristig rechnet sich die Modernisierung jedoch, da der Wert Ihrer Immobilie steigt und die Unterhaltskosten sinken. Zudem müssen Sie Ihr Gebäude in Zukunft ohnehin mit neuen, umweltschonenden Technologien aufrüsten.

Bilden Sie Instandhaltungsrücklagen

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine Instandhaltungsrücklage vor. Die Bildung einer ähnlichen Finanzrücklage ist aber auch für Mietverwaltungen sinnvoll. Der Betrag auf dem Rücklagenkonto ist für größere Reparaturen gedacht und soll die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft bei plötzlichen hohen Ausgaben vor Zahlungsengpässen schützen. Das Gesetz spricht bewusst von einer „angemessenen Summe“, da der einzuzahlende Geldbetrag von der jeweiligen Wohnanlage abhängt. Je älter die Immobilie ist, desto höhere Instandhaltungsrücklagen sollten Sie einkalkulieren.

Eine der möglichen Berechnungen bezieht sich auf die Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Wenn seitdem weniger als 22 Jahre vergangen sind, dürfen Sie pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr maximal 7,10 Euro ansetzen. Bei mehr als 22 Jahren sind es 9 Euro, ab 32 Jahren beträgt der Wert 11,50 Euro. Eine alternative Formel legt den Fokus auf die Miteigentumsanteile und Herstellungskosten.

Am effizientesten ermitteln Sie die optimale Höhe der Instandshaltungsrücklagen durch ein Gutachten. Ein von der Eigentümergemeinschaft beauftragter Experte schaut sich die Wohnanlage an und erstellt daraufhin einen Kosten- und Instandhaltungsplan, aus dem sich die individuelle Rücklagenhöhe ergibt.

Fazit

Die Gebäudeinstandhaltung und zielgerichtete Modernisierung der Wohnanlage beeinflussen Ihre Erfolgschancen auf dem Immobilienmarkt maßgeblich. Achten Sie insbesondere auf eine Steigerung der Energieeffizienz. Ebenso wichtig sind Instandhaltungsrücklagen, mit denen Sie Ihre Pläne umsetzen können.

Bei den Verbesserungsmaßnahmen spielt auch die Digitalisierung der Gebäudeverwaltung eine wichtige Rolle. Lesen Sie, welche neuen Anforderungen und Arbeitsweisen sich für Hausverwalter daraus ergeben.

Topics: Management & Verwaltung


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