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Digitalisierter Immobilienbestand – Der Einsatz von BIM und den damit erfassten Daten für den Immobilienbestand

Eingestellt von Redaktion am 4. Juli 2018 15:53:14 MESZ

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Digitales & Technologie von Redaktion

Building Information Modeling (BIM) ist eine der wichtigste Innovationen der Bauindustrie und mitunter auch der gesamten Immobilienbranche in Richtung Digitalisierung. Bei der Planung sowie Umsetzung von Neubauten ist BIM daher mittlerweile eine verbreitete und gerne eingesetzte Methode. Diese Art der Planung und Gebäudemodellierung kann heute aber nicht nur bei für die Errichtung neuer Immobilien seine Vorteile ausspielen, sondern kann auch für die Verwaltung von Bestandsimmobilien einige Vorzüge mit sich bringen - sowohl, um  Kosten und Termine im Blick zu behalten als auch den Zustand des Immobilienbestandes zu beobachten und ihn so einfacher instandzuhalten. Wie BIM für Bestandsimmobilien umgesetzt werden kann und welche Vorteile die Immobilienwirtschaft durch den Einsatz von BIM für Bestandsobjekte generieren kann, haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Vorteile von BIM im Bestand 

BIM (Building Information Modeling) als Methode für die digitale, softwareunterstützte Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Bauwerken etabliert sich in der Branche immer mehr. Dabei entfaltet BIM mittlerweile seine Vorteile aber nicht mehr nur während der Planungs- und Bauphase - auch wenn die Methode mithilfe der entstehenden 3D-Modelle von Gebäuden und der dazugehörigen Datensammlung besonders in diesen ersten Phasen des Lebenszyklus von Immobilien seine Vorteile in den Bereichen Kosten- und Zeitplanung hat. Es zeigt sich aber immer mehr, dass BIM auch für die Betriebsphase von Gebäuden viele Potenziale mit sich bringt. Die Nutzung, der anfangs mithilfe von BIM geschaffenen Sammlung an Informationen sowie die Möglichkeit der nachträglich weiteren Ermittlung von Bestandsdaten der Immobilien und deren Einsatz für immobilienwirtschaftliche Geschäftsprozesse bietet dabei wohl die größten Vorteilewir reden hier beispielsweise von einer automatischen unternehmensübergreifenden Übermittelung aktueller Daten aller Immobilien aus dem gesamten Bestand, einer schlanken Kommunikation sowohl intern als auch mit Dienstleistern, nachhaltiger Investitionsplanung, einfacherer Ausschreibungen, erleichterter Instandsetzungen und eine effektive Vermarktung. 

Alle mit BIM erhobenen Daten auch während der Betriebsphase nutzen

Die Vision ist demnach, dass alle Daten, die mithilfe von BIM während der Planungs- und Bauphase erhoben werden, auch später den verwaltenden Unternehmen zur Verfügung stehen. So kann anhand eines  3D-Modelles und der hinterlegten Informationen dann beispielsweise nachvollzogen werden, welches Kabel oder welches Rohr, in welcher Wand wo verläuft. Die angesammelten Daten liefern so letztendlich ein riesiges datenbasiertes Modell einer Immobilie, in dem alle am Betrieb der Immobilie beteiligten Akteure integriert sind. Einer der Treiber, diese Vision noch näher und benutzerfreundlicher in die Realität umzusetzen, ist die Nemetschek Group. Mit ihren 15 Tochterunternehmen bildet Nemetschek Group den gesamten Lebenszyklus von Immobilien digital ab und setzt sich gleichzeitig für mehr digitale Zusammenarbeit, einen nahtlosen Datenaustausch und mit der Open-BIM-Initiative für offenen Standards ein. Denn nur diese Standards ermöglichen die Vision, den Datenaustausch von der ersten Minute der Planung bis hin zur Verwaltung einer Immobilie mit einer Software für das Immobilienmanagement. 

Nachträgliche Erfassung von Gebäuden

Ist eine Immobilie nicht direkt mit der BIM-Methode geplant und errichtet worden, kann auch bei bestehenden Gebäuden nachträglich eine Ersterfassung des kompletten Komplexes angefertigt werden. Hierfür wird zunächst ein Bestandsmodell erstellt, um es dann nachträglich mit einem BIM-Modell zu überlagern - auf diese Weise ist es auch für Bestandsobjekte möglich, den Ist-Zustand präzise darzustellen. Grundlage für eine nachträgliche BIM-Modellierung ist eine "Punktwolke", die mit der jeweils geeigneten Kombination der folgenden Messverfahren erstellt wird. 1. Copter/Drohnen-Befliegung, um Dachlandschaften und Fassadenschrägaufnahmen anzufertigen. 2. mobile-mappingdabei werden große Flächen mit ebenem Boden mithilfe eines mobilen Scanners/einer mobilien Kamera aufgenommen. 3. Ein 3D-Laserscanning, bei dem Innenaufnahmen und Fassaden mit von Einzelstandpunkten angefertigt werden. 4. Die Photogrammetrie, mit der Hochauflösende Fotos von Fassaden entzerrt werden.

Mithilfe der genannten 3D-Laserscanner kann die nachträgliche Erstellung eines Gebäudemodells heute schnell und kostengünstig abgebildet werden, auch bei schwierigen Licht- und Witterungsbedingungen. Selbst komplexe geometrische Raumstrukturen lassen sich inklusive aller Ein- und Ausbauten in kurzer Zeit erfassen - so tasten Laserscanner beispielsweise auch Räume inklusive sämtlicher Einbauten schnell und präzise ab und erzeugen bis zu einer Million 3D-Messpunkte pro Sekunde - de zusätzlich integrierte Kamera gewährleistet dabei eine authentische Farbwiedergabe. Das Ergebnis ist Maß genau und geometrisch exakt.

Anschließend werden die Scandaten in CAD- und CAFM-Softwarelösungen importiert und dienen als Planungsgrundlage. Die Kombination der verschiedenen Erfassungsmethoden ermöglicht optimale Ergebnisse in angemessener Aufnahme- und Bearbeitungszeit. Im Zuge der Modellierung werden folglich alle erfassten Objekte mit ihren zugehörigen und vor Ort erkennbaren Informationen in einer Datenbank abgelegt. Die graphische Ausprägung (3D-Modell) und die Lage der Objekte ergeben sich damit direkt aus der Datenbank. So können Immobilienverwalter direkt auf das Gebäudemodell und die gesammelten Daten zugreifen und anhand der Informationen eventuelle Umbaumaßnahmen und Renovierungen planen.

Beispiele für den Einsatz von BIM für Bestandsimmobilien

Die Anwendung von BIM für den Bestand von Immobilienunternehmen bzw. die nachträgliche Erfassung und Übertragung von Immobilien in BIM-Modelle kann somit für alle Beteiligten erhebliche Vorteile mit sich bringen. Besonders wenn die fehlende oder lückenhafte Dokumentation von Gebäuden vollständig auf den aktuellen Stand gebracht wird, kann die Methode für Immobilienunternehmen äußerst wertvoll sein. Aufgrund der modellbasierten Arbeitsweise sowie der gesammelten Daten entsteht eine aktuelle, qualifizierte und wiederverwendbare digitale Gebäudedokumentation, die bei zukünftigen Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten am Bestand oder im Bereich der Immobilienverwaltung bzw. des Facility Managements von Nutzen sein kann - Grundrisse und Ansichten zu kennen, ermöglichen es beispielsweise, unterschiedliche Sanierungsvarianten und ihre verschiedenen Ausprägungen zu berechnen und darzustellen. Auf diese Weise können die konkreten Planungen sowie Bauüberwachungen aller zukünftigen Arbeiten an Immobilien auf Grundlage von 3D-Modellen erfolgen und den Mehrwert mit sich bringen, der auch bei BIM-Projekten im Neubau zum Tragen kommen.

Aber die wesentlichen Potenziale der BIM-Datenmenge und der Erfassung eines Bestandsobjektes in ein BIM-Modell ergeben sich mit Blick auf die optimierte Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden über die Folgejahre. Kann der Eigentümer oder Verwalter auf ein System zurückgreifen, in dem alle Informationen zu jedem Bauteil und jeder technischen Anlage einer Immobilie mit deren Funktionen, Lage, Alter, Wartungsintervallen hinterlegt sind, werden die Aufwände für zukünftige Sanierungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten drastisch reduziert. Für die genaue Planung bzw. Kalkulation von Angeboten oder für die Arbeitsvorbereitung und Auftragsdokumentation sowie für VOB‐konforme Abrechnungen (Vergabe- und Vertragsordnung) können beispielsweise alle nötigen Daten aus dem System ermittelt werden.

Zudem könnten die hinterlegten Daten auch ihren Vorteil für die Vermietung und Nutzung von Gebäuden bringen. So bieten einige Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft, anhand der mit BIM ermittelten Informationen und zusätzlich eingesetzten Smart-Building Technologien genauen Kalkulationen, beispielsweise Flatrates für die Reinigung von Gewerbeimmobilien an und sichern sich so einen Marktvorteil. Sowohl der Einsatz von BIM-Daten aus Neubau-Projekten als auch die nachträgliche digitale Erfassung eines Immobilienbestandes könnten somit viele Potenziale liefern, um auch während der Betriebsphase einen großen Nutzen mit sich zu bringen

Foto: Lukas, www.pexels.com

Topics: Digitales & Technologie


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