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Das ABC des Immobilienmanagement - L wie Leerstand

Eingestellt von Redaktion am 25. April 2019 09:10:26 MESZ

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Der Begriff Leerstand beschreibt in der Immobilienwirtschaft nicht genutzte bzw. unvermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten aus privatem oder öffentlichem Eigentum. Je nach Ursache und Dauer lässt sich der Leerstand in verschiedene Arten unterteilen. Dabei spricht man in erster Linie von latentem, strukturellem, konjunkturellem und spekulativem Leerstand. 

Als latenter Leerstand werden Flächen bezeichnet, die zwar noch vermietet sind, vom Mieter jedoch nicht mehr genutzt und in der Regel zur Untervermietung angeboten werden. 

Leerstände werden als strukturell bedingt klassifiziert, wenn Gebäudeflächen sowohl über einen Zeitraum von drei Monaten oder mehr nicht vermietet werden und leer stehen als auch keine Möglichkeit besteht, sie zu marktüblichen Preisen zu vermitteln bzw. zu vermieten. Derartige Leerstände sind oftmals in strukturell schwachen Regionen anzutreffen. 

Konjunkturelle Leerstände sind ein Resultat aus Schwankungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Gebäudeflächen. Nimmt die Nachfrage temporär im Verhältnis zum Angebot ab, was beispielsweise durch eine Rezession ausgelöst werden kann, nehmen die Leerstände entsprechend zu. 

Spekulative Leerstände treten in Erscheinung, wenn Immobilien und Gebäudeflächen, für die zwar eine Nachfrage besteht, dennoch nicht verkauft oder vermietet werden. Die Ursache für derartige Leerstände liegt in den Renditeerwartungen des Eigentümers bzw. Investors. Mit der Perspektive, zu einem späteren Zeitpunkt höhere Renditen erwirtschaften zu können wird eine Nutzung der Flächen verhindert. 

Aufwendungen für Immobilien können steuerlich nur dann berücksichtigt werden, wenn die Immobilie vermietet werden soll - steht das Objekt vor dem Verkauf leer, können die Kosten grundsätzlich mangels Weitervermietungsabsicht steuerlich nicht berücksichtigt werden. Unter Umständen kann der längerfristige Leerstand einer Wohnung von den Wohnungsämtern als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen werden. In einem solchen Fall drohen dem Vermieter Bußgelder. 

Stehen in einem Mehrfamilienhaus einzelne Mietwohnungen leer, kann der Vermieter nicht einseitig den Umlageschlüssel für die Betriebskosten so abändern, dass die Anteile der leeren Wohnungen auf die verbliebenen Mieter umgelegt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urt. v. 31.5.2006, Az. VIII ZR 159/05). 

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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