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Das ABC des Immobilienmanagement - I wie Instandhaltungsrücklagen

Eingestellt von Redaktion am 25. November 2021 11:01:36 MEZ
DigiABC-I

Der Begriff Instandhaltungs­rücklagen beschreibt von einer Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft (WEG) zurück­gelegtes Geld für die Instand­haltung einer Immobilie und für größere Reparaturen an z.B. Dach, Fassade, Aufzügen und Heizung. Es schützt Eigen­tümer vor Aus­gaben für un­vorher­­sehbare Repa­raturen am Gemein­schaft­seigentum. Jeder Eigen­tümer hat nach §21 WEG das Recht auf die An­sammlung einer ange­messenen Instand­haltungs­rücklage.

Immobilien müssen fortlaufend instand­gehalten und im Fall notwendiger Repa­raturen instand­gesetzt werden. Um Liquiditäts­problemen vorzu­beugen, kann jeder Wohnungs­eigen­tümer aufgrund der Instand­haltungs­pflicht als Maßnahme ordnungs­gemäßer Ver­waltung verlangen, dass eine Instand­haltungs­rücklage gebildet wird (§ 21 Abs. IV WEG). Sie vermeidet, dass eine sich beispiels­weise früher oder später abzeich­nende Fassaden- oder Dach­sanierung die Leistungs­fähigkeit der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft und die des einzelnen Wohnungs­eigen­tümers übersteigt. Instand­haltungs­rücklagen werden im Wirtschafts­plan auf der Eigen­tümer­versammlung beschlossen und sind von jedem Miteigen­tümer anteilig zu tragen – häufig nach Wohnungs­größe, also nach Quadrat­metern berechnet.

Die Instand­haltungs­rücklage wird in den meisten Fällen in Teil­beträgen mit dem monatlich von jedem Eigen­tümer zu zahlendem Wohn­geld bezahlt. Die Frage nach einer angemessenen Summe ist schwer zu beantworten und richtet sich u.a. nach Zustand, Alter, Größe. Lage, Ausstattung und Substanz. Bei Neubauten ist die Instand­haltungs­rücklage daher beispiels­weise oft niedriger zu bemessen als bei Alt­bauten. Die Wohnungs­eigentümer haben bei der Bestimmung der Rücklagen­höhe einen weiten Ermessens­spielraum, der von den Gerichten nur ein­geschränkt überprüft werden kann.

Es liegt im Ermessen der Eigentümer­gemein­schaft, ob sie eine angesparte Instand­haltungs­rücklage voll­ständig zur Finanzierung einer Reparatur in An­spruch nimmt oder einen Teil der Maß­nahme über Sonder­umlagen finanziert (BayObLG NZM 2005, 747). Ein Anspruch darauf, die Instand­haltungs­rücklage vorab voll­ständig auszu­schöpfen, besteht nicht.

Über die Art der Anlage der Rück­lagen entscheidet die Eigen­tümer­gemeinschaft durch Mehr­heits­beschluss. Da spekulative Anlagen gegen die Grund­sätze ordnungs­gemäßer Verwaltung verstoßen, sind sichere Anlagen zu wählen. Die Anlage in einen Bauspar­vertrag kann problematisch sein, da die Gelder im Bedarfs­fall nicht sofort verfügbar sind, es sei denn, die Instand­haltungs­rücklage richtet sich auf eine konkret zu erwartende Instand­haltungs­maßnahme (z.B. Dachsanierung in 10 Jahren).

Instand­haltungs­rücklagen sind zweck­gebunden. Sie sind für Instand­haltungen zu verwenden. Ein Eigen­tümer, der sein Wohn- oder Teil­eigentum verkauft, hat daher keinen Anspruch, dass sein Anteil an der Instand­haltungs­rücklage an ihn mit dem Verkauf ausgezahlt wird. Instand­haltungs­rücklagen gehen als Teil des Verwaltungs­vermögens auf den Erwerber über.

Soweit die Eigen­tümer­gemein­schaft zur Beurteilung der baulichen Situation einen Sach­verständigen oder einen Rechts­anwalt mit der rechts­beratenden Begleitung einer Sanierungs­maßnahme beauftragt, dürfen deren Honorare aus der Instand­haltungs­rücklage entnommen werden (OLG München 34 Wx 114/05).

Instand­haltungs­rücklagen dürfen nicht mehr als Soll­zahlungen in die Jahres­abrechnung ein­gestellt werden. Viel­mehr sind nur noch die tat­sächlich gezahlten Beträge auszu­weisen (BGH V ZR 44/09). Dadurch soll jeder Wohnungs­eigen­tümer die tatsächliche Vermögenslage der Gemein­schaft nachvollziehen und erken­nen können, in welchem Umfang Wohnungs­eigen­tümer mit ihren Zahlungen im Rück­stand sind.

Verwalter von Wohnungs­eigen­tümer­gemeinschaften behalten heute mit modernen Software­lösungen für das Immobilien­management den Überblick über die eingezahlten Rück­lagen. Mit derartigen Lösungen sind sie jederzeit schnell auskunfts­fähig und können die eingezahlten Rück­lagen bei jeder Abrechnung cent­genau berück­sichtigen.

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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