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Das ABC des Immobilienmanagement - J wie Jahresabrechnung (Wohnungseigentum)

Eingestellt von Redaktion am 11. April 2019 09:16:00 MESZ

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Der Begriff Jahresabrechnung beschreibt die nach Ablauf eines Kalenderjahres vorzunehmende Aufstellung einer Abrech­nung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Rah­men der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und vom Immobilienverwalter (§ 28 Abs. 3 WEG) in der Regel spätestens bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums anzufertigen und in Rechnung zu stellen. Die Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrech­nung kann eine vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wich­ti­gem Grund rechtfertigen.  

Das Wohnungseigentumsgesetz selbst bestimmt keine Einzelheiten zu Form und Inhalt der Jahresabrechnung. Die richtige Form und Gestaltung der Abrechnung im Bereich von Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigt Eigentümer, Verwalter und Gerichte aber schon seit Jahren. Der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI) hat sich, als größte berufsständische Interessenvertretung in NRW, des Themas angenommen und eine Musterabrechnung entwickelt, die auch vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter herausgegeben wird. Die Musterabrechnung des VNWI entstand in Zusammenarbeit mit dem am Urteil “44/09” beteiligten BGH-Richter und weiteren ausgewiesenen Experten aus Recht und Praxis.  

Die Rechtsprechung hat sich dabei in zahlreichen Entscheidungen mit Einzelfragen befassen müssen und dazu einige wesentlichen Grund­inhalte der Abrechnung festgelegt.  

Darunter beispielsweise, dass die:

  • vorgeschriebene Abrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres auszuweisen hat und sie keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung ist. Forderungen, Verbindlichkeiten und Rech­nungs­ab­gren­zun­gen gehören grundsätzlich nicht in die Abrechnung. 
  • die Abrechnung aus der Gesamtabrechnung und den Einzel­ab­rechnungen für jeden einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer, besteht. Wobei die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer nach dem gesetzlichen, dem abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilungs­schlüssel vorzunehmen ist. 

Die Prüfung der Jahresabrechnung soll gemäß § 29 Abs. 3 WEG durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, sofern ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Sie soll sich nicht nur auf die rein rechnerische, sondern auch auf die sachliche Richtigkeit erstrecken, so zum Beispiel auch auf die Richtigkeit verwendeter Verteilungsschlüssel. Ungeachtet der Prüfung der Abrechnung durch den Verwaltungs­beirat hat jeder Wohnungs­eigentümer das Recht, in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.  

Die Beschlussfassung hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen. Andernfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet. Ist eine mehrheitlich beschlossene Abrechnung fehlerhaft, weil sie beispielsweise verkehrte Verteilungsschlüssel enthält, bedarf es dennoch der Anfechtung bei Gericht, um ihre Ungültig­erklä­rung zu bewirken. Es handelt sich insoweit um einen gesetzes­widrigen Mehrheitsbeschluss, der nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. Erfolgt keine Anfechtung, ist auch eine fehlerhafte, rechtswidrige, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam und verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung eventuell noch zu leistender Fehlbeträge wegen zu niedriger Voraus­zah­lungen. 

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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