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Das ABC des Immobilienmanagement - G wie Grundbuch

Eingestellt von Redaktion am 1. April 2021 09:06:00 MESZ

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Der Begriff Grundbuch beschreibt ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestands­ver­zeich­nis). Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Das Amtsgericht verwaltet als Grundbuchamt die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke. Öffentliche Lasten werden nicht im Grundbuch erfasst; sie sind dem Baulastenverzeichnis zu entnehmen (bundeslandspezifische Regelungen).

Detaillierter beschrieben dient das Grundbuch damit der Dokumentation der Eigen­tums­ver­hält­nisse (Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grund­pfand­rechte (Abteilung III). Für jedes "Grundstück" im Sinne des Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt, das sich in die oben be­schrie­ben­en Abteilungen gliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, ein Grundbuchblatt angelegt werden (ein so genanntes Personalfolium), solange die Übersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht alle Grundstücke sind "buchungspflichtig". Zu den buchungs­freien Grundstücken zählen Grund­stücke der Gebiets­kör­per­schaften (Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grund­stücke der Kirchen und Klöster. Ferner sind Grund­stücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine dienende Funktion haben, z. B. Wege, die von Eigentümern mehrerer Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig. 

Abteilungen:  

Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss dann die Grund­buch­berich­tigung beantragen. Das Bestands­ver­zeich­nis enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters, wobei häufig Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch "Zuschreibung" können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder mehrere Flurstücke geführt werden. Änderungen ergeben sich aber auch durch Zuschreibung aus anderen Grundbüchern und Abs­chrei­bung in andere Grundbücher. Des weiteren können "subjektiv dingliche" Rechte des jeweiligen Eigen­tü­mers eingetragen werden, z. B. das Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier Mit­eigen­tums­an­teile an einem anderen Grundstück eingetragen (z. B. an gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das in der Regel im Grundbuch nicht erfasst ist, weil es nicht zu den buchungspflichtigen Grundstücken gehört. 

 Zu den in Abteilung II des Grundbuchs eintragbaren Las­ten zählen Grunddienstbarkeiten, beschränkte per­sön­liche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten und das Erb­bau­recht. Beschränkungen sind solche, die das Ver­fü­gungs­recht des Eigentümers beschränken - etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigen­tümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Ver­mer­ken können ebenfalls auf Beschränkungen hin­wei­sen, etwa der Umlegungs- und der Sa­nie­rungs­vermerk. 

Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden, be­ziehen sich auf Grundschulden, Hypotheken und Renten­schulden. Hypotheken kommen nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück "auf Rentenbasis" verkauft wird, dient als Ab­sicher­ungs­mittel nicht die "Rentenschuld", sondern die Reallast. 

Neben dem Grundbuch für Grundstücke gibt es das Erb­bau­grund­buch, das Wohnungs- und Teil­eigen­tums­grund­buch sowie das Wohnungs­erb­bau­grund­buch (bzw. Teil­eigen­tums­erb­bau­grund­buch) und das Berggrundbuch, das dem Nachweis des Bergwerkeigentums dient (einem Recht des Aufsuchens und der Gewinnung von Bodenschätzen). Erbbau- und Berggrundbücher sind Grundbücher für grund­stücks­gleiche Rechte. Alle Grundbucharten haben die gleiche Einteilungsstruktur. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist anstelle des Grundstücks das Erb­bau­recht, beim Wohnungsgrundbuch / Teileigentums­grund­buch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigen­tum, das Grundstück und das dazugehörende Sonder­eigen­tums­recht und dessen Beschränkungen durch die anderen Wohnungsgrundbücher eingetragen. 

Software als Unterstützung 

Immobilienunternehmen und Privatpersonen mit viel Eigentumsbestand bedienen sich für die Verwaltung des Bestandes Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, die es ihnen ermöglichen, die Erfassung, Verwaltung und Pflege von Kataster- und Grundstücksdaten bzw. Flurstücken sowie deren Informationen aus dem Grundbuch einfach im Überblick zu behalten. Dabei erlaubt eine spezielle Importfunktion die einfache Übernahme von Daten und ermöglicht eine Anordnung der Informationen, die den in Deutschland üblichen Grundbüchern nachempfunden ist.

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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