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Das ABC des Immobilienmanagement - B wie "Bauliche Veränderungen" (WEG)

Eingestellt von Redaktion am 7. Oktober 2021 10:12:35 MESZ
DigiABC-B

"Bauliche Veränderungen" bezeichnen laut § 20 Abs. 1 WEG sämtliche Maßnahmen an der Immobilie einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Die Erhaltung definiert das Gesetz demgegenüber als Instandsetzung und Instandhaltung.

Bauliche Ver­änderungen sind somit von Instand­haltungs- und Instand­setzungs­maßnahmen sowie von Moder­nisierungs­maßnahmen abzu­grenzen. Für die unter­schiedlichen Maß­nahmen gelten, wenn nicht anders fest­gelegt, ggf. unter­schiedliche Beschluss­mehrheiten. Besonders, wenn es um den Verkauf/Kauf einer Wohn­eigentums­einheit geht und der neue Wohnungs­eigentümer sein Wohn­eigentum auf­werten möchte, gibt es des Öfteren Unstimmig­keiten innerhalb der Gemein­schaft. Streitet man dann, um welche Art von Maß­nahme es sich handelt, kommt es auf die Defi­nition an. Geht es darum, eine Maß­nahme als bau­liche Ver­änderung oder als Instand­haltungs­maßnahme oder Instand­setzungs­maßnahme ein­zuordnen, sind bestimmte Faktoren wichtig. Bleibt der ur­sprüngliche Zustand erhalten? Wird er wieder­hergestellt. Oder entsteht ein neuer bzw. geänderter Zu­stand? Die Abgren­zung ist teils schwierig.

Da dies in Wohnungs­eigentümer­gemein­schaften immer wieder Streit­thema ist, ist die bauliche Veränderung in WEG in ihrer Defi­nition eng begrenzt. Eine bau­liche Ver­änderung ist anzu­nehmen, wenn eine Bau­maßnahme auf Dauer angelegt ist, sie zu einer Um­gestaltung des gemein­schaftlichen Eigen­tums führt und über eine ordnungs­gemäße Instand­haltung oder Instand­setzung des Gemein­schafts­eigentums hinausgeht.

Daher be­dürfen der­artige baulichen Ver­änderungen die Zu­stimmung all der­jenigen Eigentümer, deren Rechte konkret be­troffen sind (§§ 22, Abs. I, 14 Wohnungs­eigentums­gesetz). Eigentümer, die nicht un­mittelbar betroffen sind, brauchen nicht zuzu­stimmen. Jedoch bedarf jede Ab­stimmung einer förmlichen Beschluss­fassung in der Eigentümer­versammlung. Bloße mündliche Zustimmungs­erklärung sind belanglos. Liegt eine bauliche Ver­änderung von Gemein­schafts­eigentum vor, über die keine ordnungs­gemäße Beschluss­fassung erfolgt ist, kann jeder Wohnungs­eigentümer die Besei­tigung verlangen.

Beispiele unter­schiedlicher baulicher Maßnahme:

  • Instand­haltung: Wartung der Heizung nebst Austausch von Verschleißteilen
  • Instand­setzung: Ausbau der defekten und Einbau einer baugleichen Wärmepumpe
  • Modernisierende Instands­etzung: Einbau einer leistungs­fähigeren und energie­sparenden Wärmepumpe
  • Modernisierung: Austausch der veralteten Heizungs­anlage und Einbau einer neuen Heizungs­anlage
  • Bauliche Ver­änderung: Ausbau von Elektro­speicheröfen und Einbau einer Zentral­heizungsanlage, Verglasung des Balkons, Ausbau einer Terrasse in der DG-Wohnung.

Topics: ABC des Immobilienmanagement


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