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Crowdfunding für Immobilien: Wie die Schwarmfinanzierung funktioniert und wer davon profitiert

Eingestellt von Redaktion am 29. März 2017 08:50:00 MESZ

Crowdfunding für Immobilien

Trends von Redaktion

Niedrige Zinsen sowie die Unsicherheit an den Finanzmärkten treiben immer mehr private Investoren zu Immobilien als Anlageobjekt. Durch Schwarmfinanzierungen via Online-Plattformen sind entsprechende Investments so beliebt wie nie zuvor. Genau wie andere PropTech-Angebote begünstigt die Digitalisierung des Immobilien-Investments neue Entwicklungen in der Immobilienbranche.

Folgender Artikel erklärt Ihnen die Funktionsweise von Crowdfunding für Immobilien. Zudem verraten wir, wer auf welche Weise von dem Modell zur Immobilienfinanzierung profitiert.

Was Immobilien-Crowdfunding bedeutet

Der aus dem Englischen übernommene Begriff „Crowdfunding“ (zu Deutsch: Schwarmfinanzierung) gilt seit einigen Jahren als moderne Art des Investierens und Finanzierens. Zum besseren Verständnis hilft es, sich die Zusammensetzung des Begriffs anzuschauen. „Crowd“ (Menschenmenge) und „Funding“ (Finanzierung) geben einen Hinweis darauf, wer was tut: Statt eine kleine Zahl finanzstarker Investoren die Kosten eines Projekts stemmen zu lassen, legen beim Crowdfunding sehr viele Kleininvestoren zusammen, um eine Immobilienfinanzierung voranzutreiben oder überhaupt erst zu ermöglichen. Dadurch sind weder finanzstarke Geldgeber noch Immobilienfonds nötig, um den gewünschten Geldbetrag aufzutreiben.

So funktioniert die Schwarmfinanzierung

Im Startup- und Kreativbereich ist Crowdfunding schon seit Jahren etabliert. Über Anbieter wie Kickstarter bitten Unternehmer, Künstler und Tüftler um finanzielle Unterstützung für ihre Gadget- oder Projektideen.

Das Immobilien-Crowdfunding verläuft ähnlich. Immobilienentwickler, die Geld für Neubauten oder Restaurationen benötigen, sammeln über Online-Plattformen, wie Exporo, Geld per Crowdinvesting. Dies ist eine sehr spezielle Form des Crowdfundings. Der Mindestbetrag von durchschnittlich etwa 500 Euro gibt einer größeren Zielgruppe als bei klassischen Finanzierungsmodellen die Möglichkeit, sich zu beteiligen. Für Immobilienverhältnisse klingt das zwar zunächst nach einem marginalen Betrag, doch gilt es die benötigte Menge an Investoren zu berücksichtigen. Wenn beispielsweise 200 Privatpersonen im Schnitt jeweils 1.000 Euro investieren, kommt bereits eine Summe von 200.000 Euro zusammen. Damit lassen sich bereits Bau- oder Sanierungsprojekte realisieren. Auch größere Vorhaben, die in jedem Fall Fremdkapital erfordern, sind möglich. Projektentwickler können Ihr Eigenkapital über Crowdfunding aufstocken, was bei Banken zu besseren Kreditkonditionen führt. Geldhäuser verlangen bei Bauvorhaben oft einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent.   

Für die Akquise des Crowdfunding-Kapitals gibt es einen zuvor festgelegten Zeitraum, an dem sich alle Beteiligten orientieren. Auch die zu erzielende Endsumme ist in der Regel fix. Nach Abschluss der Bau- oder Sanierungsarbeiten bekommen die Geldgeber ihre jeweiligen Investitionsbeträge plus die zuvor bestimmten Zinsen zurück.

Wie Projektentwickler und Investoren profitieren

Wer die Finanzierung eines Immobilienprojekts vorantreiben will, hat durch Crowdfunding mehrere Vorteile gegenüber klassischen Investmentvarianten. Eine mögliche Einmischung einzelner Investoren, die eine große eingebrachte Summe als Argument nehmen, um bei der Planung mitzureden, sind nicht zu befürchten, da Crowdinvestoren kein Mitspracherecht haben. Außerdem brauchen sich Projektentwickler nicht um aufwendig zu koordinierende und von der marktwirtschaftlichen Situation abhängige Immobilienfonds zu kümmern.

Immobilien-Crowdfunding ist bei kreditgebenden Banken gern gesehen, da Geldinstitute den erreichten Betrag zum Eigenkapital rechnen und damit als weitere Sicherheit betrachten. Zudem handelt es sich bei der Crowdfunding-Summe um ein Nachrangdarlehen. Wenn dem jeweiligen Bauprojekt die Zahlungsunfähigkeit droht oder etwas Außerplanmäßiges passiert, das die Finanzen knapp werden lässt, bekommt zuerst die Bank das eingebrachte Fremdkapital vollständig zurück. Daraus ergibt sich ein Nachteil für die beiden anderen beteiligten Parteien: Sollte nach der Rückzahlung an das Kreditinstitut kein Geld mehr übrig bleiben, gehen sowohl die Crowdinvestoren als auch der Projektentwickler leer aus.

Die Geldgeber profitieren von geringen Abwicklungskosten, einer im Vergleich zu Startup-Investments kurzen Laufzeit von wenigen Jahren und einer Risikoverteilung auf viele Schultern. Die vergleichsweise niedrigpreisigen Investments halten etwaige Verluste im Rahmen des Erträglichen.

Online-Plattformen als Alternative zu klassischen Investment-Modellen

Die Immobilienbranche steht vor der Herausforderung, sich neuen Investment-Modellen zu öffnen und diese den etablierten Varianten gleichzusetzen. Immobilien-Crowdfunding spiegelt den Zeitgeist wider, der eine Online-Abwicklung, Kommunikation auf Augenhöhe und größtmögliche Transparenz während der Bauphase erfordert. Immobilienunternehmen sind erst für die Zukunft des Marktes gewappnet, wenn sie die Bedürfnisse der neuen Investorenzielgruppe verstehen und berücksichtigen. Nur wenn Firmen wissen, wie Kleinanleger denken, können sie potenzielle Investoren beispielsweise mit Online-Marketingmaßnahmen umwerben.

Crowdfunding für Immobilien wird sich etablieren

Die Schwarmfinanzierung entwickelt sich zu einer ernstzunehmenden Alternative zu Fonds und anderen Investmentangeboten. 2016 verdoppelte sich das über deutsche Crowdfunding-Plattformen gesammelte Kapital für Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Vorjahr von 21 auf 40,3 Millionen Euro.

Die nächste große Herausforderung der Immobilienbranche wird sein, die Möglichkeiten, die Crowdinvesting eröffnet, optimal zu nutzen und auf dem immobilienmarkt zu etablieren. Die Chancen durch PropTech im Allgemeinen und Crowdinvesting im Besonderen ermöglichen deutlich schlankere Strukturen in der Geschäftsabwicklung als herkömmliche Lösungen. Auch traditionelle Immobilienunternehmen können von diesen neuen Chancen profitieren: Statt Fortschrittsberichte an Investoren etwa per Brief zu verschicken, können alle relevanten Informationen via Knopfdruck über das entsprechende Internetportal weitergeleitet werden. Auf der anderen Seite müssen aber auch Crowdinvesting-Unternehmen stärker auf erprobte Prozesse wie Risikomechanismen und Due-Diligence-Prüfungen (eine Art Risikoprüfung) zurückgreifen, um zu traditionellen Fonds aufzuschließen.

Der Trend zur Online-Partizipation lässt sich nicht nur beim Crowdfunding beobachten. Auch bei der Immobilienverwaltung werden Digitalisierungsprozesse immer wichtiger. Erfahren Sie, worauf es dabei ankommt.

 

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