Crem Solutions Blog


Büros, Wohnungen und Gastronomie unter einem Dach - gemischte Hochhauskonzepte

Eingestellt von Jens Hoffstiepel am 22. März 2018 11:45:53 MEZ

KW12_Hochhauskonzepte.jpg

Trends von Jens Hoffstiepel

In den deutschen Metropolen mangelt es bekanntlich an Wohnraum und auch Büroflächen werden in den Städten ein zunehmend knappes Gut - was insbesondere Unternehmen, die eigentlich gerne expandieren würden, vor Herausforderungen stellt. Viele Städte wachsen daher in die Höhe und es ergibt sich dadurch in Deutschland ein neuer Trend, der sich anderswo schon lange etabliert hat - gemischt genutzte Hochhäuser. Gemeint sind Immobilien, die verschiedene Nutzungsarten miteinander verbinden - Wohnen, Gewerbe, Büros, Gastronomie und Hotels - alles in einem Komplex. Was es damit auf sich hat und wie man diese Immobilien erfolgreich verwaltet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die unterschiedliche Nutzung von Flächen stellt das Management von Immobilien vor große Herausforderungen - lange haben Immobilienunternehmen in Deutschland daher wohl von der gemischten Nutzung von Immobilien abstand genommen und sich oft auf eine bestimmte Asset-Klasse spezialisiert. Doch weil der Platz in den Städten immer knapper wird, denken sowohl Unternehmen als auch Investoren jetzt um. Damit kommt ein Immobilientrend nach Deutschland, der international gang und gäbe ist - in vielen Ländern gibt es verschiedenartig genutzte Hochhäuser schon seit vielen Jahren. Diese Nutzungsmöglichkeit hat hierzulande zudem etwas auf sich warten lassen, da sich Deutschlands Großstädte traditionell schwer mit hohen Gebäuden tun - vielerorts gibt es Obergrenzen für die Höhe von Immobilien. Der vorherrschende Platzmangel in den Innenstädten bewirkt aber ein Umdenken. Hochhäuser stellen eine mögliche Antwort auf die Herausforderungen dar, vor denen die Städte heute stehen - dem Mangel an Wohn- und mittlerweile auch an Bürofläche.

Sie bieten die Möglichkeit, auf geringer Grundstücksfläche viel Nutzungsfläche zu schaffen - seien es Wohnungen oder gewerblich genutzte Flächen. Zudem sind sie bei richtiger Planung energieeffizient, tragen zu einer Stadt der kurzen Wege bei und beleben Viertel - so vermeiden die Immobilienkonzepte beispielsweise reine Bürostandorte, in denen man abends keinen Menschen auf den Straßen sieht, und reine Wohnstandorte, die tagsüber zu Geisterstädten werden. Einige Vorteile also, die für gemischt genutzte Immobilienkonzepte sprechen.

Weniger Risiko dank Nutzungsmischung und digitaler Lösungen

Traditionell sind eine Vielzahl der Hochhäuser hierzulande aber Single-Use-Konzepte, abgesehen von einzelnen Restaurants und Geschäften im Erdgeschoss bestehen sie fast ausschließlich aus Büroflächen. Aufgrund der beschriebenen zunehmenden Flächenknappheit und dem Trend zur baulichen Verdichtung in den Metropolen rücken nun auch Konzepte zur Gestaltung von gemischt genutzten Hochhäusern mit eingebundenen Wohnflächen immer mehr in den Vordergrund und werden sowohl bei Immobilienunternehmen als auch Investoren immer beliebter. Entsprach eine einseitige Nutzungsstruktur vor geraumer Zeit eher den Wünschen von Immobilienunternehmen, weil sie sich auf eine Asset-Klasse spezialisiert haben und diese besser verwalten bzw. managen konnten, rücken jetzt auch die gemischt genutzten Hochhauskonzepte in den Vordergrund. Dafür gibt es gute Gründe, denn die heutigen digitalen Möglichkeiten mit der Nutzung von Softwarelösungen für die Immobilienverwaltung gestalten den Verwaltungsaufwand und den Managementprozess für diese Art von Immobilien heute effizient und einfach - dazu gesellen sich die vielen technischen Entwicklungen in der Gebäudeautomation, die eine Umsetzung solcher Immobilienkonzepte heute einfacher ermöglichen.

Zugang und Sicherheit als Herausforderung

Denn ganz unproblematisch ist die Realisierung von gemischten Hochhauskonzepten nicht. So gilt es beispielsweise dafür zu sorgen, dass Bürobeschäftigte, Hotelgäste und Wohnungsmieter sich nicht ständig in die Quere kommen. Zu lösen ist dieses Problem beispielsweise, indem man den Eingang auf zwei Ebenen legt, sodass der Büro- und der Hotel- oder Wohnteil eine getrennte Lobby erhalten und die Zugänge sowie die Erschließung auf diese Weise voneinander separiert werden können - schließlich möchte kein Unternehmen, dass regelmäßig Hotelgäste hereinplatzen, die sich in der Etage vertan haben. Genau in solchen Fällen kommen die technologischen Möglichkeiten der immer weiter voranschreitenden Gebäudeautomation zum Einsatz. Damit lässt sich die Steuerung der Aufzugsanlagen z. B. so organisieren, dass Unbefugte keinen Zutritt zu Büroetagen erhalten. Mithilfe der innovativen Technologien kann sichergestellt werden, dass jedem Nutzer über eine Smartphone-App oder ein Chipkarten-Lesegerät ein Aufzug zugewiesen wird, der ihn dann an sein Ziel führt - oder die Büromieter bzw. Bewohner kommunizieren über die App mit ihren Besuchern und öffnen diesen mit einem Klick die Tür. Gleichzeitig stellen sie damit den Aufzug bereit, der die Gäste in ihre Etage bringt.

Diversifikation der Immobilien hat Vorteil

Dass die gemischte Nutzung einer Immobilie einen komplexeren Verwaltungsaufwand mit sich bringt und betreuungsintensiver ist, kann demnach mit modernen technischen Lösungen kompensiert werden. Eine langfristige Aussicht auf mehr Ertragssicherheit durch verschiedenartige Nutzung und bestmögliche Auslastung mit einer damit verbundenen Wertsteigerung locken Investoren und Immobilienunternehmen. Denn die gemischte Nutzung der Hochhäuser hat weiterer Vorteil. Da die unteren Etagen zum Wohnen nicht so attraktiv sind, wie die oberen und in den diesen Etagen eines Hochhauses weniger hohe (Büro-)Mieten als in den oberen zu erzielen sind, macht beispielsweise eine Gastronomie, ein Fitness-Studio oder ein Hotel im unteren Bereich durchaus Sinn. Hinzu kommt, dass besonders bei sehr hohen Türmen die Vermarktung einer großen Zahl an Wohnungen unter Umständen problematisch sein kann - dieMischung macht es also aus.

Möglichkeiten digitaler Lösungen

War die Verwaltung unterschiedlich genutzter Flächen aufgrund steuerlicher Abweichungen lange Zeit mit hohem bürokratischen Aufwand für Immobilienverwaltungen verbunden, kann man solche Flächen heute mithilfe von spezialisierten Funktionen zum Flächen- und Mietmanagement in Softwarelösungen problemlos organisieren.

Vorteilhaft ist die Kombination der unterschiedlichen Nutzungsarten nicht zuletzt auch, weil die Mieter solcher Immobilien von den Dienstleistungen eines integrierten Hotels oder einer Gastronomie direkt profitieren - die Services nutzen oder ihre geschäftlichen Gäste beispielsweise im Hotel unterbringen können. Unter dem immer wichtiger werdenden Service Aspekt bei Mietern von Immobilien sind solche Möglichkeiten ein großer Bonus. Ein in den Immobilienkonzepten vom Management angebotener Concierge-Service beispielsweise erledigt viele Dinge des Alltags - nimmt die Post entgegen oder dient als Sekretariat - buchbare, variabel gestaltbare, Konferenzräume, eine integrierte Kita oder ein Fitness-Studio. Alles Dienstleistungen, die heute immer öfter gefordert werden.

Eine große Bandbreite also, die es vonseiten des Immobilienmanagements bei der Verwaltung von gemischt genutzten Immobilienkonzepten zu koordinieren gilt. Aber all diese Managementprozesse sowie die Serviceangebote können hervorragend mit einer Software für die Immobilienverwaltung organisiert werden.

Topics: Trends


Wie Sie mit Innovationsmanagement die Zukunft Ihres Immobilienunternehmens vorantreiben

_2.jpgDie Immobilienbranche steht an der Schwelle zu einer Zeitenwende. Faktoren wie der demografische Wandel, Green-Building-Initiativen und die Digitalisierung aller Lebensbereiche bedeuten für Sie als Immobilienunternehmen neue Herausforderungen, die es zu meistern gilt. Dazu bedarf es eines ausgeklügelten Innovationsmanagements, das sich flexibel an den zukünftigen Marktbedürfnissen orientiert.

Lesen Sie, was sich hinter Open Innovation und Customer Co-Creation verbirgt und wie Sie diese Innovationsprozesse für Ihren zukünftigen Erfolg nutzen können.

E-Book herunterladen


Begriffe der Digitalisierung auf den Punkt gebracht

Die Digitalisierung bringt eine Fülle neuer Technologiebegriffe mit sich, die für Immobilienverwalter und Immobilienunternehmen schon bald unerlässlich sein werden. Erfahren Sie in unserem E-Book „Verwalter-ABC der Digitalisierung“, was sich hinter KI, IoT, oder NFC, verbirgt.

Zum Digitalisierungs-ABC


Kein Thema verpassen - melden Sie sich für unsere Blog-Infomail an und erfahren Sie vor allen anderen von den wichtigsten Themen der Immobilienwirtschaft


Letzte Beiträge


Melden Sie sich für unseren Newsletter an und bekommen so die neusten Infos über Crem Solutions regelmäßig per E-Mail.

Anmeldung Newsletter